「恭喜晒！终于上到车喇！」阿明兴奋地在收楼当日拿著钥匙，准备开展人生新一页。谁知道入伙后不到三个月，就收到屋宇署的「清拆令」——原来前业主在天台加建了一个小房间，属于违例建筑工程。阿明当场傻眼：「我买楼时验楼师冇讲过啊！而且律师都话冇问题，点解而家要我负责清拆？」
这个场景，在香港楼市并不罕见。根据屋宇署数据，每年接获的违例建筑工程投诉超过 15,000 宗，当中不少涉及二手物业交易。作为新业主，你可能以为「买咗就系我嘅」，但实际上，物业的违例建筑责任，会随著业权一并转移。今日这篇文章，就为大家拆解「非法改建」的法律责任、实战应对方法，以及如何在买楼前做好风险管理。
什么是「非法改建」？常见违例建筑工程逐个捉
法律定义：未经批准的建筑工程
根据《建筑物条例》（第 123 章），任何涉及楼宇结构、改动、加建或拆卸的工程，都必须事先向屋宇署申请批准，并由注册建筑专业人士（如认可人士 AP、注册结构工程师 RSE）监督施工。未经批准而进行的工程，即属违例建筑工程，俗称「僭建」。
:::warning 重点提醒 即使前业主声称「已经存在好多年」或「全幢楼都系咁做」，也不代表合法。屋宇署有权要求现任业主清拆，不论僭建物是何时建成。 :::
香港常见的非法改建类型
在香港楼市中，以下几种违例建筑工程最为常见：
- 天台加建物：天台搭建小屋、玻璃屋、铁皮屋等
- 僭建露台：将露台封闭成房间，或扩大露台面积
- 窗台改建：将窗台改成地台、书台或储物空间
- 㓥房改建：未经批准将单位分间成多个独立房间
- 外墙僭建：冷气机架、簷篷、招牌等伸出外墙的构筑物
- 天花及地台加建：加厚地台或降低天花以隐藏喉管
:::tip 内行人小贴士 有些业主会将「装修」与「改建」混淆。一般室内装修（如油漆、铺地板、换厨柜）不需要向屋宇署申请，但涉及拆墙、改动结构、加建阁楼等，就必须申请批准。 :::
为什么前业主会进行非法改建？
不少业主为了「悭位」或「增加实用面积」，会选择僭建。例如将窗台改成地台，可以多出几呎空间；天台加建小屋，则可以当作储物室或工人房。在寸金尺土的香港，这些「额外空间」确实吸引，但法律风险却由新业主承担。
发现非法改建后，业主的法律责任与应对方法
业主需要承担的法律责任
根据《建筑物条例》第 40 条，现任业主有责任维修及保养物业，包括清拆违例建筑工程。即使僭建物是前业主所建，屋宇署仍会向现任业主发出「清拆令」（Removal Order）或「修葺令」（Repair Order）。
:::highlight 关键重点 法律上，「不知情」并不构成免责理由。即使你在买楼时不知道有僭建，收到清拆令后仍须依法处理。 :::
如果业主拒绝遵从清拆令，屋宇署有权：
- 入禀法院申请强制令
- 自行安排清拆，并向业主追讨费用
- 检控业主，最高罚款 HK$200,000 及监禁一年
收到清拆令后的实战应对步骤
Step 1: 确认违例建筑工程的性质
收到屋宇署信件后，首先要确认僭建物的类型及严重程度。屋宇署会将违例建筑工程分为三个优先次序：
- 第一类：对生命财产构成明显威胁或迫切危险（如天台加建物、外墙僭建）
- 第二类：新建的违例建筑工程
- 第三类：较旧的违例建筑工程，但不构成即时危险
:::tip 专家观点 如果僭建物属于「第三类」，屋宇署通常会给予较长的宽限期，甚至可能暂时不采取行动。但这不代表可以置之不理，因为屋宇署随时可以改变执法优先次序。 :::
Step 2: 聘请认可人士（AP）进行评估
收到清拆令后，建议立即聘请认可人士（Authorized Person, AP）或注册结构工程师（RSE）进行专业评估。他们会：
- 确认僭建物的结构安全性
- 评估清拆工程的复杂程度及费用
- 协助向屋宇署提交清拆方案
Step 3: 向屋宇署申请延期或豁免
在某些情况下，业主可以向屋宇署申请延期清拆，或申请「小型工程豁免」（Minor Works Exemption）。例如：
- 僭建物属于「小型工程」范围（如簷篷、冷气机架），可以透过简化程序合法化
- 业主因经济困难或健康问题，需要更多时间筹备清拆费用
:::warning 注意事项 申请延期并不保证获批，而且屋宇署通常只会批准一次延期。如果业主在延期后仍未清拆，屋宇署会立即采取法律行动。 :::
Step 4: 安排清拆工程
清拆工程必须由注册承建商进行，并由认可人士监督。完成后，认可人士会向屋宇署提交「完工证明书」（Completion Certificate），确认僭建物已被清拆。
可以向前业主追讨清拆费用吗？
这是不少新业主最关心的问题。理论上，如果买卖合约中有「无僭建声明」（Non-Alteration Declaration），而前业主隐瞒僭建事实，新业主可以向前业主追讨清拆费用及损失。但实际操作上，追讨过程往往漫长且昂贵，而且需要证明前业主「故意隐瞒」，难度不低。
:::tip 内行人小贴士 如果你在买楼时已经发现僭建物，但仍然决定购入，就很难事后向前业主追讨。因此，买楼前做好尽职审查（Due Diligence）至关重要。 :::
买楼前如何避免「中伏」？实战防僭建攻略
查册与验楼：两大必做功课
1. 查阅屋宇署记录
在签署临时买卖合约前，建议先到屋宇署网站查阅物业的「违例建筑工程记录」。屋宇署的「楼宇资讯中心」提供免费查册服务，可以查到：
- 物业是否曾收到清拆令或修葺令
- 是否有未完成的清拆工程
- 是否有结构安全问题
:::highlight 关键重点 即使屋宇署记录显示「没有违例建筑工程」，也不代表物业一定没有僭建。因为屋宇署只会记录「已发现」的违例工程，未被发现的僭建物不会出现在记录中。 :::
2. 聘请专业验楼师
验楼师会进行全面的物业检查，包括：
- 检查天台、露台、窗台等常见僭建位置
- 使用专业仪器检测墙身、地台、天花是否有改动痕迹
- 提供详细的验楼报告，列出所有发现的问题
在香港楼市中，验楼费用一般介乎 HK$3,000 至 HK$8,000，视乎物业面积及复杂程度。虽然需要额外支出，但相比日后的清拆费用（动辄数万至数十万元），验楼绝对是值得的投资。
买卖合约中的保障条款
在签署正式买卖合约时，律师会要求前业主签署「无僭建声明」，声明物业没有违例建筑工程。如果日后发现僭建，新业主可以根据这份声明向前业主追讨。
此外，部分买家会在合约中加入「特别条款」（Special Condition），例如：
- 要求前业主在成交前清拆所有僭建物
- 要求前业主提供屋宇署的「合规证明书」（Compliance Certificate）
- 保留部分楼价作为「保证金」，待确认没有僭建后才支付
:::tip 专家观点 如果你购买的是「荀盘」或「笋价」物业，更要提高警觉。有些业主会因为物业有僭建问题而急于放售，压低售价以吸引买家。这种情况下，宁愿多花时间做尽职审查，也不要贪平中伏。 :::
按揭审批与僭建物的关系
银行在审批按揭时，会要求验楼师提交「物业估价报告」（Valuation Report）。如果验楼师发现僭建物，银行可能会：
- 拒绝批出按揭
- 要求业主先清拆僭建物才批出按揭
- 降低按揭成数或贷款额
因此，即使你愿意承担清拆费用，僭建物仍可能影响你的按揭申请，甚至导致交易告吹。
总结：买楼前做足功课，买楼后冷静应对
买入物业后发现非法改建，确实令人头痛，但并非无法解决。关键在于：
- 了解法律责任：现任业主有责任清拆违例建筑工程，「不知情」不构成免责理由
- 冷静应对清拆令：聘请认可人士评估、向屋宇署申请延期或豁免、安排清拆工程
- 买楼前做足功课：查阅屋宇署记录、聘请验楼师、在合约中加入保障条款
- 理性评估风险：如果物业有僭建问题，要计算清拆费用及按揭风险，再决定是否购入
在香港楼市中，「供平过租」的物业固然吸引，但买楼始终是人生大事，绝不能因为贪平而忽略潜在风险。做好尽职审查，选择信誉良好的地产代理及律师，才能真正安心上车。
:::success 立即行动 如果你正在考虑买楼，或已经发现物业有僭建问题，欢迎在下方留言分享你的经验，或私讯我们的专业团队，获取一对一的置业指南。记得订阅我们的 Blog，定期接收最新的香港楼市分析及法律税务资讯！ :::
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